? 安吉玉园产品定位的宏观市场数据依据|浙江湖州特色小镇与房地产咨询成果选 qq免费领取红包40元
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安吉玉园产品定位的宏观市场数据依据
2019-06-02 23:13  qq免费领取红包40元城乡 市场研究部 浏览:

安吉县灵芝路南侧地块绿城玉园产品建议报告

安吉玉园(2015-2018)已于2018年底销售并交付完毕
成为安吉城投集团(经典置业)的代表作、当地市场的住宅名片
项目由绿城佳园代建运营、qq免费领取红包40元城乡全程策划咨询
今起发布定位报告部份内容


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安吉宅地市场分析


安吉县递铺镇商住及纯住宅用地市场近三年遭遇滑铁卢,下行走势明显,特别是今年仅成交了6宗宅地,累计成交1.6亿元,这一成绩仅相当于2013年的9%,基本处于冬眠期;这离不开今年住宅楼市成交市场急速恶化的影响;但从供求角度出发,整体宅地市场供求比1.19:1,供求关系比较稳定。
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安吉当地政府和开发商对宅地出让和竞拍都较为审慎,对市场的预期都不太乐观。
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近三年安吉县递铺镇商住及纯住宅用地市场情况汇总表

安吉玉园产品建议报告


安吉一级市场·土地供应

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2015年安吉县递铺镇宅地供应7宗,10月供应1宗,总计用地面积8.87万方,总计起始楼面价1094元/㎡。?

安吉房地产市场研究报告
数据来源:安吉县国土资源局


安吉一级市场·土地成交


宅地成交:2015年安吉递铺镇宅地成交6宗,未来新增住宅规划面积12.94万方,成交楼面价1217元/㎡。

安吉玉园产品建议报告
数据来源:安吉县国土资源局


二级市场·房地产供求关系

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住宅供求关系:2015年安吉县住宅供求比由2014年的1.18上升到了1.81;今年前10个月的供应总量相当于去年全年的总量,而成交量却只占去年的2/3,缩水约三成半,整体住宅市场恶化趋势明显。
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安吉房地产调研数据
安吉玉园产品建议报告
数据来源:安吉县房地产管理服务中心



二级市场·房地产供应及物业结构分析
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公寓类住宅物业供应结构:今年开发商对高层公寓市场的预期高于多层公寓市场。

安吉房地产市场研究报告

安吉房地产市场研究报告

数据来源:安吉县房地产管理服务中心

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2015年供应排行榜—2015年安吉共有22个楼盘有新房源入市,总计供应4132套,51.36万方。


2015年1-10月安吉房地产供应汇总

安吉玉园产品建议报告
数据来源:安吉县房地产管理服务中心



二级市场·普通住宅成交

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近六年安吉县公寓类住宅市场年均成交24.66万方,约2272套房源,成交均价6718元/㎡。公寓类住宅近两年成交价格下降幅度较大,主要原因在于近两年房地产行业发展滞缓,从高层及多层成交情况可以看出,多层住宅的成交市场情况相对稳定,除了2010年比较特殊之外,其他年份年均成交总量波动起伏不大,而高层住宅量价起伏都很大,高存量压力下,高密度产品受到的冲击最大,对市场的敏感度最强。
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近六年安吉县公寓类住宅细分市场成交明细

安吉房地产调研数据
数据来源:安吉县房地产管理服务中心


近六年安吉县住宅市场年均成交32.64万方,约2588套房源,总体成交均价7095元/㎡。公寓类住宅近两年成交价格下降幅度较大,而今年别墅市场价格反而大增,主要原因是由于安吉桃花源和诚园高品质别墅的入市抬高了当地别墅的整体价格水平;从各类物业的成交情况可以看出,多层住宅和别墅的成交市场情况相对稳定,除了2010年比较特殊之外,其他年份年均成交总量波动起伏不大,而高层住宅量价起伏都很大,高存量压力下,高密度产品受到的冲击最大,对市场的敏感度最强。

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近六年安吉县住宅细分市场成交明细

安吉房地产市场研究报告
数据来源:安吉县房地产管理服务中心


二级市场·住宅库存分析


存量分布区域
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板块分割:天荒坪路以西为城西板块,云鸿东路以南为城南板块,玉馨路以东为城东板块,灵芝西路以北为城北板块,上述四路围合的为城中板块。
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本案区位:本案位于城中板块,城中板块为城市核心区域,商务氛围相对浓郁,发展前景较好。
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城中板块:配套完善,住宅发展水平相对较高,购房需求较大;在售楼盘有3个(万邦·沁河湾、驿站东园、昌硕广场),存量面积16.13万(截止到2015年8月底)。

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安吉房地产市场存量分析


存量统计与去化周期

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安吉县58个在售楼盘商品房可售房源约11642套,消化完全需要约两年半时间。
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安吉房地产市场存量分析
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截止2015年8月底,安吉县共58个在售楼盘,商品房累计可售房源133.88万方,按2014年套均成交面积115方,测算出可售商品房约有11642套房源,若按2014年商品房去化速度4627套/年计,存量出清周期为两年半。

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最近三年存量变化

安吉房地产市场存量分析


2015年安吉住宅月均去化速度测试

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2015年安吉县住宅成交均价7108元/㎡,以这个价格为前提,2015年安吉县住宅去化速度约183套/月,成交面积2.34万方/月左右。

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存量与潜在供应量出清周期预测
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截止2015年10月底,安吉县住宅存量约139.2万方,以2015年月均2.34万方的去化速度,则需要将近五年的时间才能去化完全。当然这里的统计范围没有考虑那些已经满足入市条件但尚未开盘的房源。如果算上这些房源的话,预计存量在350-400万方区间内,整体市场存量压力非常大。
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据不完全统计安吉目前在售项目高达60个左右,超过了省内绝大多数的县级城市,而且每年的供应量还在继续上升,这将导致整个安吉住宅市场将在一段较长的时期内都处于供>求的局面。

   

宏观数据对本案定位的指引

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1.近三年(2013、2014、2015)安吉递铺镇住宅及商住用地市场遭遇滑铁卢,今年仅成交6宗,成交金额1.6亿元,这一成绩仅相当于2013年成交额的1/10,市场遇冷明显;
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2.2015年安吉县住宅楼市供求比由2014年的1.18上升到了1.81,市场下行走势明显,根源主要是今年高层住宅的成交量相较去年缩水一半,而供应量更是反超去年;
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3.近两年安吉公寓市场中,100-110方户型市场需求量最大,并且去化率最高, 50-70万元总价房源需求量最大,并且去化率超过50%;
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4.安吉全县在售房地产项目约58个,超过省内大部分县市,存量与供应量大,市场将长期保持供大于求的局面;
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5.年度成交金额超过1亿元的项目可以进入全县前五排行榜,产品定位合适且营销健康的项目存在市场机会。
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(摘录于2015安吉玉园定位报告)



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安吉玉园

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安吉城投集团

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绿城集团


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